英國(guó)地產(chǎn)：回暖在即

BRITISH PROPERTY: GET WARM AGAIN SOON AFTER A COLD SPELL

文/Linda

The room rate in London began to get in a fever and had kept the high level for about ten years, the seething scene, become mild until the subprime crisis exploded. At present, the British property get warm again soon after a cold spell, thus investing in the British property is a considerable way of investment.

英國(guó)諺語(yǔ): “一個(gè)人的房子，一個(gè)人的城堡。” 這諺語(yǔ)的意思是‘一個(gè)人的家就是他的城堡’，可見(jiàn)英國(guó)人對(duì)房產(chǎn)的重視程度。雖然近年抵英華人越來(lái)越多，但英國(guó)的房產(chǎn)投資在剛開(kāi)始時(shí)并沒(méi)有倍受關(guān)注。 自九十年代中期開(kāi)始，倫敦的房?jī)r(jià)開(kāi)始“發(fā)燒”并且持續(xù)了10年多，房?jī)r(jià)門(mén)檻也變得越來(lái)越高。房?jī)r(jià)帶動(dòng)租金連續(xù)不斷地上漲，這一火熱的場(chǎng)面，直到次貸危機(jī)爆發(fā)，才有所平緩。目前，英國(guó)地產(chǎn)回暖在即，在英投資地產(chǎn)，不失為可以考慮的投資手段之一。有必要指出的是，海外華人到英國(guó)投資，倫敦必是首選之一。 倫敦作為美國(guó)和歐洲等西方社會(huì)的交匯地，2012年夏季奧運(yùn)會(huì)的主辦城市，有著很大的購(gòu)買(mǎi)需求力。再加上英鎊又是一個(gè)相當(dāng)穩(wěn)健的貨幣，英國(guó)政治穩(wěn)定，這些也是投資英國(guó)房地產(chǎn)的有利條件。

住宅市場(chǎng)回暖指日可待

英國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)需求一度很旺盛。截至2001年底，英國(guó)自己擁有房產(chǎn)的人已接近70%。由于鄉(xiāng)村地區(qū)農(nóng)場(chǎng)主的土地相對(duì)固定，祖輩定居，買(mǎi)賣(mài)的很少，英國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)主要集中在城市和城郊。繁榮了十余年的英國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)，在次貸危機(jī)爆發(fā)后，信貸緊縮，貸款者難以承受高利率借款成本，同時(shí)英國(guó)主要貸款銀行不斷調(diào)高貸款利率，同時(shí)提高首付比率，加之通脹壓力顯現(xiàn)，房屋貸款者還款壓力增加，房?jī)r(jià)下跌成為必然趨勢(shì)。2008年初，英國(guó)一房產(chǎn)專(zhuān)業(yè)網(wǎng)站報(bào)告稱(chēng)，一棟普通住宅2007年10月平均報(bào)價(jià)為24.16萬(wàn)英鎊，但僅僅3個(gè)月過(guò)后，已降至23.04萬(wàn)英鎊，跌幅近５％。報(bào)告稱(chēng)，房?jī)r(jià)下降使英格蘭一些地區(qū)遭受重創(chuàng)，最嚴(yán)重的當(dāng)屬東米德蘭茲，但倫敦和北部地區(qū)房?jī)r(jià)仍在上漲。

盡管如此，利好消息是，2009年過(guò)半之后，英國(guó)地產(chǎn)止跌的征兆已經(jīng)開(kāi)始出現(xiàn)。英格蘭銀行近日公布數(shù)字顯示，５月英國(guó)新批抵押房貸約4.34萬(wàn)份，環(huán)比略增0.5％，雖低于市場(chǎng)預(yù)期的4.6萬(wàn)份，但該指標(biāo)已連續(xù)走高４個(gè)月——這是英國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)逐步回暖的積極跡象。為緩解信貸市場(chǎng)緊張局面，鼓勵(lì)銀行放貸，英格蘭銀行跟推出“量化寬松”貨幣政策。

另一積極信號(hào)是，英國(guó)房地產(chǎn)研究機(jī)構(gòu)HOMTRACK近期的月度調(diào)查報(bào)告說(shuō)，６月英國(guó)房?jī)r(jià)比去年同期下降了8.7％，跌幅低于前一個(gè)月的9.6％。盡管英國(guó)房?jī)r(jià)下跌已連續(xù)３個(gè)月，但是跌幅越來(lái)越小，因?yàn)榉课莨?yīng)不足和需求上升促使英國(guó)房?jī)r(jià)企穩(wěn)，過(guò)去６個(gè)月期間，房屋需求量增加了36%，但可供銷(xiāo)售的房屋數(shù)量?jī)H上升6.4%——這其中釋放出的積極信號(hào)可被視為市場(chǎng)即將回暖的征兆之一。

政策鼓勵(lì)是刺激英國(guó)房地產(chǎn)需求的主要因素。自從撒切爾政府開(kāi)始對(duì)經(jīng)濟(jì)實(shí)行大規(guī)模私有化的宏觀政策以來(lái)，英國(guó)原先由政府向低收入家庭提供的公房被納入私有化范疇，其后的歷屆政府都采取了鼓勵(lì)買(mǎi)房的政策。在這個(gè)過(guò)程中，任何租戶(hù)，無(wú)論是低收入家庭，還是外國(guó)人員，只要租住達(dá)到一定年限，都可向英國(guó)的半官方機(jī)構(gòu)——房屋管理委員會(huì)提出申請(qǐng)，經(jīng)審核符合條件后即可按比市場(chǎng)便宜40%到50%的價(jià)格購(gòu)買(mǎi)，房子也就從公房變?yōu)樗椒俊＿@些政策優(yōu)惠，為英國(guó)房地產(chǎn)回暖提供了基礎(chǔ)，同時(shí)，也為準(zhǔn)備在英國(guó)地產(chǎn)開(kāi)始回暖時(shí)進(jìn)行投資的外國(guó)人提供了較具誘惑力的條件。

倫敦豪宅價(jià)格不降反升

一方面是英國(guó)住宅價(jià)格開(kāi)始慢慢回暖，另一方面，英國(guó)的豪宅價(jià)格不降反升。2008年第一季度英國(guó)平均民房?jī)r(jià)格下滑1.7%，全年預(yù)計(jì)下滑4%，但高級(jí)住宅房?jī)r(jià)卻不斷上揚(yáng)。受到擁有大量現(xiàn)金的國(guó)際買(mǎi)家支持，英國(guó)高級(jí)豪宅前景依然強(qiáng)勁。今年一季度倫敦400萬(wàn)英鎊均價(jià)的住宅增長(zhǎng)1.7%，倫敦外圍增長(zhǎng)2.2%。超過(guò)1000萬(wàn)鎊的超級(jí)豪宅銷(xiāo)售較一年前勁升40%。這一切都決定了高級(jí)住所穩(wěn)定的升值前景。英國(guó)萊坊住宅研究部主管萊恩•貝利表示，超級(jí)豪宅的升勢(shì)將會(huì)持續(xù)強(qiáng)勁，預(yù)料價(jià)格可上升５％至10％。萊恩•貝利指出，雖然市場(chǎng)對(duì)豪宅暢銷(xiāo)的局面是否能一直維持下去存有疑問(wèn)，但豪宅成交量仍然維持在低水平就是最好的證明。事實(shí)上，只須有少量富豪買(mǎi)家就足以支持豪宅的價(jià)格，而日趨國(guó)際化的買(mǎi)家一直支持著英國(guó)豪宅市場(chǎng)。根據(jù)英國(guó)著名物業(yè)公司公布的《2007年度財(cái)富報(bào)告》，在全球70個(gè)城市中，英國(guó)倫敦的豪宅價(jià)格最昂貴，擁有的豪宅也是全球最多，平均每平方米售價(jià)高達(dá)40萬(wàn)元。

在英國(guó)的頂級(jí)住所市場(chǎng)上，來(lái)自俄羅斯的買(mǎi)家最為活躍，此外，哈薩克斯坦及中東等產(chǎn)油國(guó)及其他富有國(guó)家的富翁對(duì)英國(guó)豪宅的需求也很大。原因有多種，雖然次貸危機(jī)對(duì)這些國(guó)家經(jīng)濟(jì)的影響輕微，但也令富豪擔(dān)心經(jīng)濟(jì)動(dòng)蕩帶來(lái)不利因素，于是選擇投入倫敦住宅市場(chǎng)，分散投資以增加安全感。另外，擁有天價(jià)豪宅的城市通常都是“避稅天堂”，倫敦也不例外，它有一個(gè)很大的特點(diǎn)：稅率低，資金流動(dòng)自由，又屬于離岸金融中心，因此吸引了大量外國(guó)人前來(lái)投資房地產(chǎn)。最后，外國(guó)人到英國(guó)買(mǎi)房還有個(gè)好處：如果業(yè)主購(gòu)買(mǎi)住房的價(jià)值超過(guò)200萬(wàn)英鎊，就可以申請(qǐng)長(zhǎng)期居留。
小貼士

投資英國(guó)房產(chǎn)具體收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)及路徑
 
律師費(fèi)：大約750英鎊左右，取決于不同律師事務(wù)所收費(fèi)；房屋檢查費(fèi)：100-250英鎊左右，取決于不同的住宅區(qū)政府；房屋評(píng)估費(fèi)：由基本的300-400英鎊的買(mǎi)家評(píng)估, 到700-800英鎊的結(jié)構(gòu)評(píng)估不等. 建議對(duì)50年樓齡以上的做結(jié)構(gòu)評(píng)估；土地注冊(cè)費(fèi)：150英鎊左右。印花稅：對(duì)房?jī)r(jià)為12.5萬(wàn)以下不收取，12.5萬(wàn)到25萬(wàn)英鎊收取1 %，25萬(wàn)到50萬(wàn)英鎊收取3%，50萬(wàn)英鎊或以上收取4 %；銀行貸款費(fèi)：(通常只對(duì)只開(kāi)放給英國(guó)本土工作人士) 如果直接能從銀行申請(qǐng)到貸款，通常是免費(fèi)，但最高上限通常為工資年薪的3.5倍。　　

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